Налог на ПВЗ по кадастровой стоимости: аренда +20–25% и что будет с ценами
· Команда Энилекс
Что произошло
3 октября «Ъ FM» («Коммерсантъ») разобрал, чем обернётся для рынка перевод налога на имущество пунктов выдачи заказов на кадастровую стоимость. В Госдуму внесены поправки в Налоговый кодекс: ПВЗ начнут облагать налогом наравне с офисами, торговыми и деловыми центрами.
С прошлого раза, когда обсуждалась сама идея, изменилось вот что: появились оценки эффекта. По ним стоимость аренды помещений для ПВЗ может вырасти на четверть, а это отразится и на цене товаров на онлайн-площадках.
Детали
- Сейчас налог считается от балансовой стоимости объекта, и она регулярно снижается за счёт амортизации. Переход на кадастровую стоимость даёт рост платежа сразу в 5–10 раз — до 2% от государственной оценки.
- Владелец сети ПВЗ Артём Бобцов: «99,9% собственников ПВЗ снимают помещение, а не владеют им». Средняя стоимость объекта, где сеть арендует площадь в Москве и Подмосковье, — 20 млн ₽. При ставке 2% это +400 тыс. ₽ в год, то есть примерно +34 тыс. ₽ в месяц к аренде. Это 20% от средней ставки, итого рост аренды — 20–25%.
- Среди всех ПВЗ в Москве и Московской области примерно треть работает в ноль либо со слабым минусом, в расчёте на то, что точки раскачаются. Если собственники поднимут аренду, часть пунктов, по мнению участника рынка, закроется.
- Сопредседатель по стратегическому развитию сети ПВЗ Ассоциации участников рынка электронной коммерции Юлия Сукач: ПВЗ стоят на первых этажах, это самая дорогая площадь; аренда занимает около 20% в структуре затрат пункта. Сезонность усиливает риск — с января по май ПВЗ особенно уязвимы, и рост доли аренды ставит под вопрос существование маржи.
- Объединённая компания Wildberries и Russ выступила против привязки налогообложения ПВЗ к кадастровой стоимости. В пресс-службе меру назвали «избыточной и концептуально неверной».
Идея звучала ещё в 2024 году: тогда комитет по финансовым рынкам Совета Федерации направил письмо в ФНС с просьбой её рассмотреть. В 2025 году в Минпромторге заявили, что в некоторых случаях объекты и так облагаются повышенным сбором, но это зависит от характеристик помещения. Поправки в Налоговый кодекс, по формулировке Минфина, должны были убрать эту неопределённость.
Документ, о котором идёт речь, — поправки № 617-9, они внесены в Госдуму в составе бюджетного пакета, об этом писал vc.ru.
Здесь и лежит главное расхождение. Регулятор объясняет изменения неопределённостью в правилах, бизнес — ростом платежа в 5–10 раз и подорожанием аренды на 20–25%. Единой цифры, насколько вырастут цены товаров, в материале нет: сказано, что стоимость аренды «может вырасти на четверть» и что «налоговые инициативы нашего государства перекладывают в цену». Обращаться с оценкой «+25% к цене полки» как с фактом нельзя.
Что это значит для продавца
Через логистику и выдачу. Пункты выдачи — конечная точка и для FBO, и для FBS: покупатель получает товар там. Если часть точек закроется, у оставшихся вырастет нагрузка, а доступность выдачи в отдельных локациях ухудшится. Прямого влияния на тарифы площадок в публикации нет — это риск, а не утверждённое изменение.
Через цену. Если арендодатели переложат налог в ставку, а владельцы ПВЗ — в свои расходы, часть затрат вернётся в экономику заказа. Насколько именно — зависит от категории, среднего чека и доли логистики; в источнике оценка есть только по аренде.
Прямо для владельцев ПВЗ. Это самый чувствительный сегмент: по оценке рынка, аренда — около 20% затрат, запас прочности низкий, а треть пунктов в Москве и Подмосковье работают в ноль или с минусом. Для них вопрос не в цене товаров, а в выживании точки.
Для тех, кто на FBS и арендует площадь под свой пункт или склад, логика та же: налог считается от объекта, а не от оборота, поэтому рост ставки не зависит от того, сколько заказов вы отгружаете.
Кого изменения не касаются. Продавцов, которые не владеют и не арендуют коммерческую недвижимость под пункт выдачи, поправки напрямую не затрагивают — эффект дойдёт только через сеть выдачи и её плотность.
Что делать
- Владельцам ПВЗ — посчитать новый платёж от кадастровой стоимости своего объекта (2%) и сравнить с текущим. Разницу лучше увидеть до того, как её принесёт арендодатель.
- Владельцам ПВЗ — сверить ставку аренды с рыночной по своему району: рост на 20–25% уместен только относительно местных цен, а не средних по Москве.
- Продавцам на FBS — оценить, где именно выдаются их заказы и сколько приходится на точки с низким запасом прочности; пересчитать юнит-экономику заказов с высокой долей логистики.
- Заложить сезонность январь–май: это период, когда ПВЗ, по оценке рынка, наиболее уязвимы, и рост аренды придётся как раз на этот отрезок.
- Отслеживать движение поправок: они внесены в составе бюджетного пакета и пока не приняты, поэтому в прайс-листы 2027 года оценку «+25%» сейчас зашивать рано.